Te suena esta escena: un grifo que gotea, la caldera decide “tomarse un descanso” en pleno enero, y de pronto aparece la pregunta que nadie quiere escuchar en voz alta: ¿quién paga las reparaciones en alquiler?
Sé que esto suena un poco lío al principio, porque hay arreglos “pequeños”, arreglos “serios”, casos urgentes, casos dudosos… y cada parte suele ver la película desde su butaca.
La buena noticia es que en España hay una base legal bastante clara: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) marca el reparto general de responsabilidades, sobre todo en el artículo 21 (conservación) y el artículo 22 (obras de mejora).
Vamos a bajar esto a tierra, con ejemplos de la vida real, pasos si hay conflicto y trucos para prevenir disputas desde el minuto uno.
La regla que casi siempre funciona (y la que falla)
Piénsalo así:
- El propietario paga lo necesario para que la vivienda siga siendo habitable y “funcione” como vivienda.
- El inquilino paga pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario.
Esa idea está en la LAU, y el propio artículo 21 recoge que el arrendador debe asumir las reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad; y el 21.4 carga al arrendatario las pequeñas reparaciones por desgaste de uso normal.
¿Dónde nace el problema? En la frontera: lo que para uno es “pequeño” para el otro es “esto cuesta un riñón”.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre reparaciones?
Artículo 21 LAU: conservación y reparaciones
El artículo 21 viene a decir, en simple: el propietario debe arreglar lo necesario para conservar la vivienda habitable, sin subir la renta por ese motivo. Y el inquilino asume las pequeñas reparaciones por uso normal.
También hay un punto práctico que muchos pasan por alto: si surge una avería, el inquilino debe avisar cuanto antes y permitir el acceso para revisar y arreglar. Esto evita daños mayores y discusiones del tipo “no me dijiste nada”.
Artículo 22 LAU: obras de mejora
El artículo 22 regula las obras de mejora promovidas por el propietario durante el alquiler. Incluye aspectos clave como aviso previo y derechos del inquilino, como pedir reducción de renta proporcional si la obra le “quita” parte de la vivienda.
Qué reparaciones paga el propietario (con ejemplos claros)
Aquí entran los arreglos que afectan a la habitabilidad o a elementos “grandes” del piso. Algunos ejemplos típicos:
- Fontanería seria: tubería reventada por antigüedad, fugas dentro de pared, bajantes.
- Instalación eléctrica: fallos del cuadro, cableado viejo, enchufes que queman por instalación defectuosa.
- Caldera, termo, calefacción cuando el fallo no viene por un mal uso y el equipo estaba ya instalado.
- Humedades por filtraciones del edificio, cubierta, fachada o problemas estructurales.
- Ventanas que no cierran por desgaste del sistema, si compromete seguridad o habitabilidad.
- Estructura y elementos comunes (según el caso, puede entrar la comunidad).
Un ejemplo muy de domingo: el termo tiene 12 años, deja de calentar y el técnico dice “está para jubilarlo”. Si el equipo estaba en la vivienda, lo normal es que el propietario lo reponga por fin de vida útil, porque es parte del “servir al uso convenido”.
Ojo: si el daño lo provoca el inquilino (golpe, manipulación indebida, falta de cuidado clara), cambia el reparto.
Qué desperfectos paga el inquilino (lo cotidiano)
Aquí entran las llamadas pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario: el día a día. La LAU las pone a cargo del arrendatario.
Ejemplos muy habituales:
- Bombillas fundidas.
- Grifo que gotea por junta gastada, aireador, pequeñas piezas.
- Cisterna que no corta por mecanismo simple.
- Persianas y cintas que se rompen por uso normal (según el caso concreto).
- Cerradura que va dura por desgaste (si no es un fallo de puerta/estructura).
- Pequeños roces y marcas normales en paredes por uso.
Pongamos un caso con nombres: Laura alquila un piso y a los 8 meses la cisterna se queda corriendo. Es un arreglo sencillo (mecanismo interno, goma, boya). Lo normal es que lo pague ella como mantenimiento cotidiano.
Electrodomésticos: la zona “caliente” del conflicto
Aquí se discute mucho. Dos claves para orientarte:
- Si el electrodoméstico estaba incluido y se estropea por antigüedad o defecto, suele ir a cuenta del propietario como conservación/condiciones de uso.
- Si se rompe por mal uso, lo paga el inquilino.
Ejemplos concretos (para no quedarse en teoría):
- La lavadora deja de centrifugar y el técnico dice “motor agotado” → pinta a vida útil.
- El horno no calienta porque alguien lo golpeó al mover una bandeja y rompió la resistencia → pinta a mal uso.
- El lavavajillas se atasca por falta de limpieza del filtro durante meses → caso típico de discusión; aquí ayuda tener pruebas y una cláusula clara.
Lo que mejor funciona para evitar broncas es simple: inventario de estado (fotos) y una cláusula que detalle qué pasa con electrodomésticos y mantenimientos.
Urgencias: qué pasa si hay que arreglar “ya”
¿Qué es urgente? Lo que, si no se arregla, provoca daños mayores o deja la vivienda “inhabitable” (sin agua, sin luz por fallo grave, fuga seria, etc.).
En esos casos, el inquilino debe avisar rápido. Si el propietario no responde y hay riesgo real, se suele hablar de reparación urgente y luego reclamar el importe, siempre documentando todo (fotos, informe del técnico, factura, mensajes). La base está en el deber de conservación del arrendador del art. 21.
Si hay desacuerdo entre propietario e inquilino: pasos que bajan la tensión
Cuando una reparación se atasca, el problema crece por dos motivos: el coste y el orgullo. Para evitar que acabe en guerra:
- Ponedlo por escrito
Un WhatsApp vale para entenderse, pero si la cosa se tuerce, mejor correo o burofax con fechas, hechos y petición concreta. - Recoge pruebas
Fotos, vídeos, factura, informe del profesional. Cuanto más específico, menos discusión. - Separad “culpa” de “solución”
A veces se puede arreglar primero (para que el piso funcione) y decidir el reparto después con calma. - Mediación o arbitraje
Algunas comunidades autónomas tienen servicios de mediación. Puede ahorrar tiempo y dinero. - Nunca “compensar” dejando de pagar renta
Es el atajo que sale caro: el impago abre la puerta a problemas serios.
Si quieres, en JLA Asociados solemos recomendar tener un protocolo simple: “Aviso + técnico + presupuesto + acuerdo por escrito”. Parece frío, pero evita malentendidos.
Obras en un piso alquilado: qué puede hacer el propietario
Sí, el propietario puede hacer obras, pero el tipo de obra importa.
Obras de conservación (art. 21)
Son las que mantienen la vivienda en condiciones. El inquilino debe tolerarlas si no pueden esperar. Si duran más de cierto tiempo, la LAU contempla la reducción proporcional de renta cuando la obra priva al arrendatario de parte de la vivienda.
Obras de mejora (art. 22)
Son mejoras no imprescindibles para conservar la habitabilidad (por ejemplo, cambiar la cocina por una nueva). Aquí entran reglas sobre aviso y derechos del inquilino, incluida la reducción de renta proporcional en ciertos casos.
Obras que quiere hacer el inquilino: cuidado con esto
El inquilino puede hacer pequeños cambios “reversibles” (decoración, colgar cuadros con sentido común), pero obras de verdad (tirar tabiques, cambiar suelos, modificar instalaciones) suelen requerir permiso por escrito.
Si se hacen sin permiso, puede haber consecuencias: desde exigir volver al estado previo hasta resolver el contrato, según el caso.
Cómo evitar disputas desde el contrato (la parte que nadie quiere leer… y luego se arrepiente)
Aquí es donde se gana la partida.
1) Dejad las responsabilidades por escrito
En el contrato, conviene fijar:
- Qué se considera mantenimiento (filtros, pequeñas piezas, limpieza de caldera si aplica).
- Qué pasa con electrodomésticos y su reposición por antigüedad.
- Plazos de aviso y forma de comunicación.
Esto reduce los “yo pensaba que…”
2) Inventario con fotos el día 1
Un inventario sencillo, con fotos fechadas, evita discusiones al final del alquiler por desperfectos.
3) Seguro de hogar y responsabilidad civil
Un buen seguro puede cubrir daños por agua, roturas, responsabilidad civil y asistencia. En la práctica, muchas veces no solo paga; también apaga fuegos (literalmente y en sentido figurado).
En JLA Asociados ayudamos a propietarios e inquilinos a cuadrar coberturas sin pagar de más: qué conviene tener sí o sí, qué es accesorio y qué depende del tipo de vivienda y contrato.
4) Acuerdos de obras a cambio de renta (si tiene sentido)
Hay contratos donde el inquilino hace mejoras y se descuenta de la renta durante un tiempo si ambas partes lo pactan. La LAU contempla que pueda acordarse que la renta se sustituya parcial o totalmente por rehabilitación o reforma en los términos pactados.
Qué hacer si el arrendador no paga una avería que le toca
Checklist rápido:
- Aviso inmediato con detalle (qué pasa, desde cuándo, cómo afecta).
- Propuesta de solución: “técnico X puede ir el martes, presupuesto Y”.
- Si no responde: requerimiento por escrito.
- Si el problema afecta a habitabilidad: valora mediación y asesoramiento.
Y un consejo práctico: cuando el técnico vaya, pide que deje por escrito si el fallo es por antigüedad o por mal uso. Esa frase, en un papel, evita una semana de discusiones.
Qué hacer si el inquilino no quiere pagar un desperfecto
Si eres propietario y crees que el daño es por mal uso:
- Solicita revisión de un profesional con informe.
- Reclama por escrito, con pruebas.
- Si el contrato acaba: la fianza puede cubrir daños, siempre con justificación.
Si el tema escala, asesoramiento legal y un buen dossier de pruebas suelen marcar la diferencia.
